La detección temprana y la mitigación pueden ayudar a desinflar las burbujas de activos antes de que exploten
La crisis financiera mundial de 2008-2009 se produjo en medio del colapso de una burbuja inmobiliaria que pocos vieron venir. Hoy en día, las burbujas inmobiliarias siguen siendo poco entendidas, a pesar de que han atraído cada vez más atención por sus efectos sobre la estabilidad financiera y la transmisión de la política monetaria. Pero con herramientas de seguimiento en tiempo real, las autoridades pueden ayudar a mitigar los auges insostenibles.
Esto comienza con mejores métodos para identificar burbujas de precios de activos. Los modelos estándar de fijación de precios de activos muestran que los precios están influenciados por los rendimientos actuales y los valores de reventa esperados en el futuro. Una burbuja se produce cuando el precio de un activo excede su valor intrínseco, impulsado por expectativas de una apreciación continua. El mercado de la vivienda, caracterizado por una oferta obstinadamente inelástica, ejemplifica esta dinámica, a menudo alimentada por el miedo a perder oportunidades o el comportamiento especulativo.
Los métodos de detección anteriores se basaban en modelos de valor intrínseco, que a menudo resultaron inadecuados porque es difícil conocer los valores intrínsecos verdaderos. Esto conduce a estimaciones sesgadas y al reconocimiento tardío de las burbujas, como se vio en la crisis financiera mundial
Los recientes avances en técnicas de series temporales y de paneles (diseñadas para analizar datos a lo largo del tiempo y entre grupos o ubicaciones) permiten detectar burbujas en tiempo real al centrarse en patrones estadísticos que indican burbujas, sin necesidad de modelar el valor intrínseco.
Entre estos patrones se encuentra el crecimiento explosivo de los precios (o “exuberancia”, como lo llamamos nosotros). Este enfoque identifica burbujas basándose en síntomas observables, de manera similar a usar la presión arterial como un indicador de salud de alerta temprana.
La metodología de detección de la exuberancia es la piedra angular de la Base de Datos Internacional de Precios de Vivienda del Banco de la Reserva Federal de Dallas, que tiene datos trimestrales sobre los precios de la vivienda y los ingresos disponibles de 26 países que se remontan a 1975. La base de datos respalda el trabajo de monitoreo del Observatorio Internacional de la Vivienda.
Estas dos iniciativas, que se han beneficiado de nuevos avances en los métodos de detección tienen como objetivo aumentar la conciencia sobre las burbujas inmobiliarias y proporcionar códigos fáciles de usar para gestionar los riesgos de estabilidad financiera en tiempo real.
Medidas de exuberancia
Para detectar burbujas en los mercados inmobiliarios es necesario seguir de cerca los precios reales de las viviendas, ya que la exuberancia de los precios nominales de las mismas puede deberse a un aumento de la inflación y no a una burbuja. Expresar los precios de las viviendas en términos reales evita cualquier confusión que pueda producirse durante períodos de hiperinflación, como en los casos de Croacia, Israel y Eslovenia a fines del siglo XX.
La asequibilidad de la vivienda (la forma en que los precios se alinean con el poder adquisitivo de los compradores) es igualmente importante. Los prestamistas suelen hacer referencia a la relación deuda-ingreso, que mide la proporción del ingreso disponible que se destina al pago de deudas. Un indicador fiable de esta medida (suponiendo que la relación préstamo-valor sea estable) es la relación precio-ingreso.
A medida que aumenta la relación precio-ingreso, resulta más difícil obtener financiamiento, lo que reduce la demanda y hace bajar los precios. La relación precio-ingreso es crucial para distinguir las burbujas impulsadas por expectativas de otras dinámicas del mercado, ya que la exuberancia en esta relación indica la gravedad de una burbuja no fundamental de manera más fiable que la exuberancia de los precios reales de las viviendas por sí sola.
En primer lugar, la exuberancia inmobiliaria se ha generalizado y sincronizado en la era posterior a Bretton Woods, de tipos de cambio flexibles y cuentas de capital abiertas. También muestra una ola mundial de exuberancia de los precios reales de la vivienda antes de la pandemia y acelerada por ella. Pero gracias a normas crediticias más estrictas y regulaciones prudenciales, la exuberancia en la relación precio-ingreso se limitó a solo cuatro países: Portugal, Países Bajos, Luxemburgo y Alemania.
Esto contrasta con las burbujas generalizadas que se formaron antes de la crisis financiera mundial y afectaron las relaciones precio-ingreso de manera más amplia. Aunque el auge inmobiliario inducido por la pandemia fue intenso, duró poco: las políticas macroprudenciales frenaron el crédito, desinflaron la burbuja temprano y preservaron la estabilidad bancaria y financiera.
En segundo lugar, el crecimiento del crédito y la volatilidad del mercado de valores son impulsores clave de la exuberancia inmobiliaria. La rápida expansión del crédito alimenta las compras especulativas apalancadas, lo que empuja los precios de las viviendas por encima de los fundamentos. Esta exuberancia impulsada por el crédito puede desmoronarse rápidamente si las condiciones se deterioran o se endurece el endeudamiento.
De manera similar, la volatilidad del mercado de valores impulsa a los inversores a buscar rendimientos percibidos como más seguros o más altos en el sector inmobiliario, lo que infla aún más los precios. En tiempos de incertidumbre, la vivienda suele servir como cobertura, atrayendo a los inversores y haciendo subir los precios incluso sin apoyo fundamental.
Los flujos de capital internacionales sincronizan los ciclos inmobiliarios, difundiendo la exuberancia y aumentando la vulnerabilidad a caídas simultáneas del mercado inmobiliario, como fue destacado. Comprender estos factores ayuda a identificar patrones de contagio entre países y ciclos globales de auge y caída del mercado inmobiliario.
En tercer lugar, los efectos secundarios financieros de otras clases de activos, como el crecimiento real del mercado de valores y una curva de rendimiento cada vez más pronunciada (el diferencial entre las tasas a largo y corto plazo) también aumentan la probabilidad de exuberancia inmobiliaria, que a menudo persiste una vez desencadenada. Durante un auge del mercado de valores o cuando la curva de rendimiento se empina en condiciones expansivas, los inversores pueden acudir en masa al mercado inmobiliario, reasignando sus carteras en busca de rendimiento y haciendo subir los precios.
Este comportamiento auto reforzado, en el que el aumento de los precios parece validar las expectativas de mayores rendimientos que atrajeron a los inversores en primer lugar, sostiene las burbujas, a veces durante largos períodos, y pone de relieve la importancia de vigilar los cambios en la curva de rendimiento y las burbujas emergentes en otras clases de activos para detectar el contagio financiero.
Lecciones de la pandemia
La relación precio de la vivienda/alquiler, similar a la relación precio/beneficio de las acciones, refleja cuánto están dispuestos a pagar los inversores por cada dólar de alquiler generado por una propiedad. Cuando los precios de las viviendas superan significativamente los alquileres (lo que suele agravarse por los lentos ajustes de los alquileres debido a los contratos fijos), los compradores pueden optar por alquilar en su lugar, lo que podría reducir la demanda de compra y provocar una corrección de los precios.
Esta relación sirve como ancla a largo plazo para la rentabilidad del mercado inmobiliario, pero, si sigue aumentando a un ritmo explosivo, puede indicar que los precios de las viviendas están siendo impulsados por expectativas especulativas en lugar de por los fundamentos subyacentes.
comportamiento que se retroalimenta a sí mismo, en el que el aumento de los precios parece validar las expectativas de mayores retornos que atrajeron a los inversores en primer lugar, sostiene las burbujas, a veces durante largos períodos”.
El Observatorio Internacional de la Vivienda desglose la relación precio-alquiler en las rentabilidades esperadas de la vivienda y el crecimiento proyectado de los alquileres, y el resto incorpora la contribución de las burbujas cuando surgen. Estas técnicas avanzadas muestran que las presiones especulativas durante la pandemia fueron limitadas, y solo se detectaron signos significativos en Alemania y estados Unidos después de ajustar los tipos de interés y los alquileres.
El mercado inmobiliario alemán experimentó un auge prolongado, que empeoró durante la pandemia, seguido de una marcada sobre corrección a medida que la relación precio-alquiler cayó por debajo de los niveles fundamentales. Estados Unidos evitó en gran medida la exuberancia en la relación precio-ingreso, pero no en la relación precio-alquiler. Por lo tanto, enfrentó presiones inflacionarias persistentes a medida que los alquileres comenzaron a recuperarse, lo que llevó a una política monetaria más agresiva.
Aunque Estados Unidos ha evitado hasta ahora una corrección grave de los precios reales de la vivienda, la asequibilidad de la vivienda se erosionó durante la pandemia y sigue siendo un desafio a largo plazo.
Consideraciones de política
Antes de la crisis de 2008-2009, la estabilidad financiera dependía de la regulación prudencial de las instituciones individuales, con herramientas macroprudenciales limitadas para los riesgos sistémicos. En respuesta a las brechas expuestas por la crisis, las autoridades reforzaron los marcos para frenar el crecimiento del crédito, la inflación de los precios de los activos y el apalancamiento, en particular en el sector inmobiliario.
Sigue habiendo preocupación por el hecho de que las regulaciones prudenciales actuales no abordan plenamente los riesgos de las burbujas inmobiliarias. Se necesitan herramientas macroprudenciales anticíclicas más adaptadas a los ciclos inmobiliarios que a los ciclos económicos y una coordinación internacional más fuerte, junto con una mayor atención al contagio, los flujos globales de capital, la banca paralela y el financiamiento fuera de balance.
Además, una comunicación clara de los bancos centrales, incluida la orientación prospectiva, es crucial para gestionar las expectativas y mejorar la resiliencia del sistema financiero. Un enfoque integral de gestión de riesgos —utilizando herramientas de detección temprana para identificar y rastrear las burbujas inmobiliarias, evaluar los impactos e implementar estrategias de mitigación (incluida la orientación financiera)— junto con políticas monetarias y prudenciales integradas, es esencial para salvaguardar la estabilidad financiera.
Las burbujas de precios de los activos, en particular en el sector inmobiliario, requieren una mayor atención, ya que constituyen una fuente importante de vulnerabilidades y riesgos financieros. La incorporación de herramientas innovadoras para monitorear la exuberancia y analizar las burbujas impulsadas por las expectativas permite a los responsables de las políticas gestionar mejor los riesgos que estas burbujas plantean para la economía y el sistema financiero en general.