Los efectos pueden demorarse en algunos países: si las tasas de interés permanecen altas durante más tiempo, los propietarios de viviendas probablemente sentirán sus efectos a medida que se ajusten las tasas hipotecarias.
Los bancos centrales han subido significativamente las tasas de interés en los últimos dos años para combatir la inflación post pandémica. Muchos pensaron que esto conduciría a una desaceleración de la actividad económica. Sin embargo, el crecimiento mundial se ha mantenido en general estable y la desaceleración solo se ha materializado en algunos países.
¿Por qué algunos están sintiendo los efectos de las tasas más altas y otros no? La respuesta se encuentra en parte en las diferencias en las características de los mercados hipotecarios y de la vivienda. Los efectos de las tasas de política monetaria en alza sobre la actividad dependen en parte de las características de los mercados hipotecarios y de la vivienda, que varían significativamente de un país a otro.
La vivienda es un importante canal de transmisión de la política monetaria. Las hipotecas son el mayor pasivo de los hogares, y la vivienda suele ser su única forma significativa de riqueza. Los bienes inmuebles también representan una gran proporción del consumo, la inversión, el empleo y los precios al consumidor en la mayoría de las economías.
Para evaluar cómo las características clave de la vivienda afectan los efectos de la política monetaria sobre la actividad, nuestra investigación aprovecha nuevos datos sobre los mercados de la vivienda y de las hipotecas recopilados en distintos países: descubrimos que esas características varían significativamente de un país a otro. Por ejemplo, la proporción de hipotecas a tasa fija en el total de hipotecas a nivel de país puede variar desde casi cero en Sudáfrica hasta más del 95 por ciento en México o los Estados Unidos.
Nuestros resultados indican que la política monetaria tiene mayores efectos sobre la actividad en los países donde la proporción de hipotecas a tipo fijo es baja. Esto se debe a que los propietarios de viviendas ven aumentar sus pagos mensuales con las tasas de política monetaria si se ajustan las tasas de sus hipotecas. Por el contrario, los hogares con hipotecas a tipo fijo no verán ninguna diferencia inmediata en sus pagos mensuales cuando cambien las tasas de política.
Los efectos de la política monetaria también son más fuertes en los países donde las hipotecas son más altas en comparación con el valor de las viviendas y en los países donde la deuda de los hogares es alta como porcentaje del PIB. En esos contextos, más hogares estarán expuestos a cambios en las tasas hipotecarias y los efectos serán más fuertes si su deuda es mayor en relación con sus activos.
Las características del mercado inmobiliario también son importantes: la transmisión de la política monetaria es más fuerte allí donde la oferta de vivienda es más restringida. Por ejemplo, unas tasas más bajas reducirán los costos de endeudamiento para quienes compran una vivienda por primera vez y aumentarán la demanda. Cuando la oferta es restringida, esto conducirá a una apreciación del precio de la vivienda. Los propietarios actuales verán aumentar su riqueza como resultado, lo que los llevará a consumir más, incluso si pueden usar su vivienda como garantía para pedir más préstamos.
Lo mismo ocurre en los casos en que los precios de las viviendas han estado sobrevaluados recientemente. Los fuertes aumentos de precios suelen estar impulsados por opiniones demasiado optimistas sobre los precios futuros de las viviendas. Por lo general, estos aumentos van acompañados de un apalancamiento excesivo, lo que provoca espirales de caída de los precios de las viviendas y ejecuciones hipotecarias cuando se endurece la política monetaria, lo que puede conducir a caídas más pronunciadas de los ingresos y el consumo.
Transmisión de vivienda más débil
Los mercados hipotecarios e inmobiliarios han experimentado varios cambios desde la crisis financiera mundial y la pandemia. Al comienzo del reciente ciclo de alzas de tasas y después de un largo período de bajas tasas de interés, los pagos de intereses hipotecarios eran históricamente bajos, el vencimiento promedio era largo y la proporción promedio de hipotecas a tasa fija era alta en muchos países. Además, la pandemia provocó desplazamientos de la población desde los centros urbanos hacia áreas con una oferta relativamente menos limitada.
Como resultado de ello, los canales inmobiliarios de la política monetaria pueden haberse debilitado, o al menos retrasado, en varios países.
Las experiencias de los países varían ampliamente. Los cambios en las características del mercado hipotecario en países como Canadá y Japón sugieren un fortalecimiento de la transmisión de la política monetaria a través de la vivienda. Esto se debe principalmente a una proporción decreciente de hipotecas a tasa fija, un aumento de la deuda y una oferta de vivienda más limitada. En cambio, la transmisión parece haberse debilitado en países como Hungría, Irlanda, Portugal y los Estados Unidos, donde las características se han movido en la dirección opuesta.
Calibración de políticas
Es importante comprender en profundidad y en forma específica los canales de la vivienda en cada país para ayudar a calibrar y ajustar la política monetaria. En los países donde los canales de la vivienda son fuertes, el seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario y de los cambios en el servicio de la deuda de los hogares puede ayudar a identificar los primeros signos de ajuste excesivo. Cuando la transmisión de la política monetaria es débil, se pueden adoptar medidas tempranas más enérgicas cuando aparecen los primeros signos de sobrecalentamiento y presiones inflacionarias.
¿Y ahora qué? La mayoría de los bancos centrales han avanzado significativamente hacia su meta de inflación. De este debate se podría deducir que, si la transmisión es débil, errar por el lado de un ajuste excesivo siempre es menos costoso. Sin embargo, un ajuste excesivo, o dejar las tasas altas por más tiempo, podría ser de todos modos un riesgo mayor ahora.
Si bien las hipotecas a tasa fija se han vuelto más comunes en muchos países, los períodos de fijación suelen ser cortos. Con el tiempo, y a medida que se reajustan las tasas de estas hipotecas, la transmisión de la política monetaria podría volverse repentinamente más efectiva y, por lo tanto, deprimir el consumo, especialmente en los hogares muy endeudados.
Cuanto más tiempo se mantengan altas las tasas, mayor será la probabilidad de que los hogares sientan el impacto, incluso cuando hasta ahora han estado relativamente protegidos.